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I/ Achat de l'usufruit temporaire.

 

Principe:

Vous achetez l'usufruit d'un bien avec une décote par rapport à la valeur du bien en pleine propriété.Vous perdez tout droit sur le bien au terme d'une période contractuellement définie.

 

Avantages:

L'acquéreur de l'usufruit habite le bien:
- Avec un même budget vours avez accès a des appartements plus grands.
- Vous figez "virtuellement" le montant des loyers pendant toute la durée du démembrement.
- Vous ne supportez pas les charges de grosses réparations (sauf clause contractuelle contraire).

L'acquéreur de l'usufruit loue le bien:
- Vous bénéficier d'une rentabilité locative très importante.
- Cela vous procure des compléments de revenus conséquents avec un investissement initial réduit.
- Cela peut vous permettre déponger un déficit foncier pré-existant.
- Vous ne supportez pas les charges de grosses réparations (sauf clause contractuelle contraire).

 

Inconvénients:

- La valeur du bien en pleine propriété entre dans votre patrimoine assujeti à l'isf.
- Vous perdez tout droit sur le bien au terme du démembrement.

 

Détermination de la valeur de l'usufruit:

La valeur de l'usufruit temporaire peut être déterminée en considérant qu'elle correspond à la sommes des loyers que le nu-propriétaire ne touchera pas pendant la durée du démembrement.
Pour calculer la valeur économique de l'usufruit temporaire on utilise communément la méthode d'actualisation des flux futurs. Ainsi, nous considérons les loyers que percevra l'usufruitier comme les flux futurs et nous prenons le taux de rendement locatif comme taux d'actualisation.
La valeur locative et le taux d'actualisation est sujet à négociation et peut faire varier la valorisation de l'usufruit et donc de la nue-propriété.

Usufruit = Loyer 1 / ( 1+ taux de rentabilité )^mois 1 + Loyer 2 / (1 + taux de rentabilité )^mois2 + … Loyer x / (1 + Taux de rentabilité )^mois x.

 

Exemple:

 

 

II/ Achat de l'usufruit viager

 

Principe:

Vous achetez l'usufruit d'un bien avec une décote par rapport à la valeur du bien en pleine propriété. Vous conservez le droit d'y habiter ou de louer le bien jusqu'à votre décès.

L'intérêt de l'acquisition à titre onéreux d'un usufruit viager est plus difficile à démontrer que l'acquisition d'un usufruit temporaire. En effet, l'aléa du décès de l'usufruitier empêche d'avoir une vision précise de l'intérêt économique de l'investissement.
L'une des utilisations qui pourrait en être faite est, par exemple, celle d'un particulier qui n'a pas d'héritier et qui souhaite bénéficier de revenus fonciers en complément de sa retraite et cela jusqu'à son décès.

 

Avantages:

L'acquéreur de l'usufruit habite le bien:
- Avec un même budget vours avez accès a des appartements plus grands.
- Vous ne supportez pas les charges de grosses réparations (sauf clause contractuelle contraire).

L'acquéreur de l'usufruit loue le bien:
- Vous bénéficier d'une rentabilité locative très importante.
- Cela vous procure des compléments de revenus conséquents avec un investissement initial réduit.
- Cela peut vous permettre déponger un déficit foncier pré-existant.
- Vous ne supportez pas les charges de grosses réparations (sauf clause contractuelle contraire).

 

Inconvénients:

- La valeur du bien en pleine propriété entre dans votre patrimoine assujeti à l'isf.
- Vous perdez tout droit sur le bien au terme du démembrement.
- Vous supportez le risque de l'aléa relatif à la date du décès de l'usufruitier.

 

Détermination de la valeur de l'usufruit:

Dans le cas d'une cession à titre onéreux, l'usufruit viager se détermine en fonction de formules d'actuaires basées sur l'espérance de vie de l'usufruitier, de son sexe et de la rentabilité du bien. Le résultat est similaire à la valeur d'un bouquet dans le cadre d'un viager sans rente.

 

Exemple: