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I/ Achat de la nue-propriété avec usufruit temporaire.

 

Principe:

Vous achetez la nue-propriété d'un bien avec une décote par rapport à la valeur du bien en pleine propriété. Vous récupérez l'usufruit au terme d'une période contractuellement définie.

 

Avantages:

- Vous vous constituez un patrimoine immobilier à moindre coût.
- Vous achetez un bien immobilier d'une surface supérieure à celle d'un bien acheté en pleine propriété.
- Vous optimisez la fiscalité sur les revenus fonciers.
- La valeur du bien acheté n'est pas soumis à l'ISF pendant la durée du démembrement.
- En investissant en nue-propriété vous vous exonérez d'éventuels soucis de loyers impayés.
- L'usufruitier se charge de l'entretien de l'immeuble et en supporte les charges (sauf les grosses réparations).
- Vous connaissez les termes du contrat dès le début (pas d’aléa).
- Vous ne supportez pas la taxe foncière, la taxe d'habitation et la taxe d'ordures ménagères.

 

Inconvénients:

- Vous ne percevez pas de revenu foncier pendant la durée du démembrement.
- En cas de prêt votre effort de trésorerie est donc plus difficile à supporter.
- Vous supportez les charges de grosse réparation.

 

Détermination de la valeur de la nue-propriété:

La nue-propriété correspond à la différence entre la valeur en pleine propriété du bien et la valorisation de l'usufruit temporaire. Pour calculer la valeur économique de l'usufruit temporaire on utilise communément la méthode d'actualisation des flux futurs. Ainsi, nous considérons les loyers que percevra l'usufruitier comme les flux futurs et nous prenons le taux de rendement locatif comme taux d'actualisation.

Usufruit = Loyer 1 / ( 1+ taux de rentabilité )^mois 1 + Loyer 2 / (1 + taux de rentabilité )^mois2 + … Loyer x / (1 + Taux de rentabilité )^mois x.

 

Exemple:

 

 

II/ Achat de la nue-propriété avec usufruit viager.

 

Principe:

Vous achetez la nue-propriété d'un bien avec une décote par rapport à la valeur du bien en pleine propriété. Vous récupérez l'usufruit au décès de l'usufruitier.

 

Avantages:

- Vous vous constituez un patrimoine immobilier à moindre coût.
- Vous achetez un bien immobilier d'une surface supérieure à celle d'un bien acheté en pleine propriété.
- Vous optimisez la fiscalité sur les revenus fonciers.
- La valeur du bien acheté n'est pas soumis à l'ISF pendant la durée du démembrement.
- En investissant en nue-propriété vous vous exonérez d'éventuels soucis de loyers impayés.
- L'usufruitier se charge de l'entretien de l'immeuble et en supporte les charges (sauf les grosses réparations).
- Vous ne supportez pas la taxe foncière, la taxe d'habitation et la taxe d'ordures ménagères.
- Il existe un aléa sur le terme du démembrement qui peut vous être favorable.

 

Inconvénients:

- Vous ne percevez pas de revenu foncier pendant la durée du démembrement.
- En cas de prêt votre effort de trésorerie est donc plus difficile à supporter.
- Vous supportez les charges de grosse réparation
- Vous ne connaissez pas le terme du contrat.

 

Détermination de la valeur de la nue-propriété:

La nue-propriété correspond à la différence entre la valeur en pleine propriété du bien et la valorisation de l'usufruit viager. Dans le cas d'une cession à titre onéreux, l'usufruit viager se détermine en fonction de formules d'actuaire basées sur l'espérance de vie de l'usufruitier, de son sexe et de la rentabilité du bien. Le résultat est similaire à la valeur d'un bouquet dans le cadre d'un viager sans rente.

 

Exemple: