Accueil | DEMEMBREMENT | Schémas en démembrement de propriété

Proposé par quelques acteurs, le schéma d'acquisition de la nue-propriété avec usufruit temporaire détenu par un organisme hlm fait de plus en plus parlé de lui. Il est plébiscité par les particuliers fortunés et par les bailleurs sociaux. Découvrez ici les dessous du schéma.

Principe

Vous achetez la nue propriété d’un bien pour 50 à 70 % de sa valeur en pleine propriété. Au terme de l’usufruit temporaire (généralement entre 10 et 20 ans), vous récupérez la pleine propriété de ce bien et pouvez en jouir librement. L'usufruit est détenu par un bailleur social.

 

I/ Avantage du schéma

Simplicité et sécurisation de l'investissement en nue propriété.

  • En investissant en nue propriété vous vous exonérez d'éventuels soucis de loyers impayés puisque vous les percevez indirectement et immédiatement via la diminution sur le prix d'acquisition.

    L'usufruitier se charge de l'entretien de l'immeuble et en supporte les charges.

    De plus, vous êtes assuré contractuellement de récupérer un bien en parfait état, remis à neuf avant l'extinction de l'usufruit par le bailleur professionnel.

    Vous êtes garanti du sérieux de l'usufruitier, le plus souvent un grand institutionnel privé ou un bailleur social (OPAC, ESH, organisme du 1% logement).



Optimisation de vos revenus

  • Le nu propriétaire ne percevant pas de loyer pendant plusieurs années n’a ainsi aucun revenu foncier supplémentaire à déclarer.

    Il peut toutefois être en mesure de déduire de ses autres revenus fonciers les intérêts d’emprunts provenant du financement de la nue propriété ainsi que d’éventuelles dépenses de grosses réparations (art. 82 LDR 2008).

Optimisation fiscale importante

  • En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), sauf exception, seul l’usufruitier doit intégrer la valeur en pleine propriété du bien dont il ne détient que l’usufruit. Ainsi, le nu propriétaire diminue sa base taxable à l’ISF pendant toute la durée de l’usufruit.

    Enfin, en termes d’impôt sur la plus-value immobilière, le nu propriétaire est assujetti au régime classique des plus-values immobilières. Il est ainsi totalement exonéré après 30 ans.

    Enfin, les taxes foncières, d'habitation, TEOM, sont bien entendu à la charge de l'usufruitier qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.



Un régime bordé par une législation précise

  • Le schéma d'acquisition de la nue-propriété d'un bien dont l'usufruit est détenu par un organisme Hlm est bordé par une législation bien précise. Pour approfondir vos connaissances en matière juridique consultez notre page Lois et Décrets.

Gestion simplifiée

  • Investir de façon stratégique dans la pierre en pleine propriété permet de bénéficier de revenus réguliers ainsi que d’une plus-value substantielle.

    Cependant, l’investissement immobilier en général ne doit pas être perçu comme le placement "bon père de famille" par excellence. En effet, l’immobilier implique d’importantes charges et d’éventuels risques. (Les loyers impayés, l’entretien, les taxes foncières et l’augmentation de votre base imposable). A cela s’ajoute le temps consacré à la gestion d’un bien immobilier.

    Investir dans l’immobilier en nue propriété permet de contourner ces inconvénients.

Constitution d'un patrimoine immobilier à moindre coût.

  • Vous achetez un bien immobilier d'une surface supérieure à celle d'un bien acheté en pleine propriété.

    Le démembrement de propriété vous donne accès à des zones urbaines très recherchées pour leur potentiel. Les programmes sélectionnés sont pour la grande majorité des appartements situés en centre ville de grosses agglomérations ce qui en fait un investissement recherché pour son potentiel de croissance et de revente à terme.



Préparer votre logement pour la retraite

  • Généralement situés dans des zones de haut standing, recherchées pour leurs situations géographiques et leurs services de proximité, les biens en démembrement de propriété peuvent correspondre à la préparation d’une installation future dans ces zones de la région parisienne ou de la province. Le nu propriétaire acquière sa future résidence principale ou secondaire à moindre coût alors que c’est traditionnellement la période où sa rémunération est la plus forte (entre 45 et 60 ans). Ainsi l’effort à fournir est minime et la garantie d’un bien en parfait état est rassurante.

Disposez de revenus réguliers à moindre coût

  • Investir en nue propriété permet de constituer sur la durée un patrimoine retraite qui procurera à terme des revenus réguliers comme en capital (placé sous forme de rente par exemple). Cela permet à un retraité d’avoir un complément de revenu en plus de sa retraite et de ses éventuels autres placements.

    En effet, dès lors que le nu propriétaire dispose de la pleine propriété, celui-ci percevra des revenus locatifs similaires au prix du marché alors qu’il n’aura investi qu'environ 60% de la valeur du bien.

 

II/ Inconvénients du schéma

Liquidité du bien

  • La première remarque que nous pouvons mettre en avant est la liquidité du bien. Si le nu-propriétaire souhaite vendre avant le terme de l'usufruit il devra trouver un acquéreur prêt à adhérer à ce schéma. Sachant que les acquéreurs potentiels sont moins nombreux que pour une acquisition en pleine propriété, il aura plus de difficulté à vendre sa nue-propriété.

    Cependant certains commercialisateurs assurent proposer un marché secondaire proposant les biens à des investisseurs désireux d'acquérir de la nue-propriété pour une durée plus courte.

Le financement

  • La nue-propriété ne permettant pas de percevoir des revenus locatifs, l'investisseur devra avoir suffisamment de trésorerie pour faire face au remboursement d'emprunt ou pour acheter le bien avec ses fonds propres.

La législation et la fiscalité

  • L'acquisition de la nue-propriété (classique ou sociale) bénéficie d'une législation et d'une fiscalité très favorable. Cependant un changement de législation serait pénalisant du fait de la contrainte liée à la durée de l'usufruit.