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Principe:

Vous donnez l'usufruit temporaire d'un bien immobilier (en général 10 à 15ans) à un proche afin de l'aider financièrement. Vous conservez la nue-propriété pendant cette période.

La donation de l'usufruit temporaire ne doit pas avoir un but uniquement fiscal. Il convient de vous rapprocher d'un notaire ou d'un spécialiste de la fiscalité afin d'éviter tout abus de droit.

 

Avantages:

- Vous aidez un proche
- Vous optimisez votre fiscalité (impôts sur le revenu, ISF, taxes foncières et/ou taxe d'habitation)
- Vous conservez votre patrimoine

 

Inconvénients:

- Vous ne jouissez plus des revenus fonciers du bien

 

Exemple:

Monsieur D., 55ans, marié sans enfant à charge.
Salaire: 80K€,
Revenus fonciers: 48K€,
Patrimoine assujetti à l'ISF: 2 000K€
Monsieur D. souhaite aider financièrement son fils sans se séparer de son patrimoine.
Il donne l'usufruit temporaire sur 10ans d'un bien immobilier locatif évalué 150K€ et qui lui rapporte 8K€/an de loyers. Il n'a plus de prêt lié à ce bien.
Valorisation de l'usufruit temporaire en 2012: 34K€. Barème fiscal: US = 23% par tranche de 10ans de la valeur en pleine propriété soit 23% x 150K€.

 

  • Coût de la donation: 0

Monsieur D. n'a jamais fait de donation il bénéficie de l'abattement de 159K&euro pour donation "parents/enfant" en ligne directe; en 2012.

 

  • Economie ISF: 400 €

Monsieur D. dispose d'un patrimoine valorisé entre 1 300 K€ et 3 000 K€. Il paye 0.25% dès le 1er euros soit 2 000 K€ * 0.25% = 5 K€.
En tant que nu-propriétaire la valeur du bien vient diminuer son patrimoine assujetti à l'ISF. Il payera désormais 1 850 K€ * 0.25% = 4.6 K€. Il économise donc 150 K€ * 0.25% = 400€.

 

  • Economie impôts sur les revenus : 2.5 K€

Monsieur D. payait 24.9 K€ d'impôt sur le revenu. Ne percevant plus les 8K€ de revenus fonciers du bien, il payera désormais 22.4K€.

 

  • Economie sur les taxes foncières: 500 €

 

  • Economie totale: 3.4 K€ par an soit 34K€ pendant les 10 ans du démembrement de propriété.