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De nombreux héritiers se retrouvent nus-propriétaires d'un bien suite aux décès de leurs ascendants. Mais la transmission de patrimoine peut être anticipée par le biai d'une donation. Découvrez ci-dessous les conséquences d'une donation en nue-propriété d'un bien immobilier.

 

 

Principe:

Vous donnez la nue-propriété d'un bien immobilier à un proche et vous en conservez l'usufruit jusqu'à votre décès.

Avantages:

- Vous amorcez la transmission de votre patrimoine.

- Vous optimisez la transmission de votre patrimoine.

- Vous conservez la jouissance de vos biens.

Inconvénients:

- Vous n'optimisez pas votre ISF.

- Vous vous dessaisissez de certains droits sur le bien (droit de vendre le bien ou d'y faire de gros travaux sans l'accord du nu-propriétaire)

- Le donataire qui reçoit la nue-propriété ne perçoit aucun revenu foncier jusqu'à l'extinction de l'usufruit suite au décès de l'usufruitier.

- Le nu-propriétaire supporte les charges de grosses réparations.

Exemple:

Monsieur D., 55ans, marié sans enfant à charge.

Salaire: 80K€,

Revenus fonciers: 48K€,

Patrimoine assujetti à l'ISF: 2 000K€

Monsieur D. amorce la transmission de son patrimoine mais souhaite également conserver ses revenus actuels pour sa retraite.

Il donne la nue-propriété d'un bien immobilier locatif évalué 150K€ et qui lui rapporte 8K€/an de loyers. Il n'a plus de prêt lié à ce bien. Il conserve l'usufruit viager.

Valorisation de l'usufruit viager en 2012: 75 K€. Valeur de l'usufruit fiscal viager pour un usufruitier de 55ans au jour de la donation: 50% de la valeur en pleine propriété.

  • Coût de la donation: 0 €

Monsieur D. n'a jamais fait de donation il bénéficie de l'abattement de 159K&euro pour donation "Parent/enfant" en ligne directe; en 2012.

  • Economie ISF: 0 €

Monsieur D. en tant qu'usufruitier conserve la valeur du bien en pleine propriété dans son patrimoine assujeti à l'ISF. La valorisation de son patrimoine est comprise entre 1 300 K€ et 3 000 K€. Il paye 0.25% dès le 1er euros soit 2 000 K€ * 0.25% = 5 K€. Il n'y a donc pas de changement en terme d'ISF.

  • Economie impôts sur les revenus : 0€

Monsieur D. payait 24.9 K€ d'impôt sur le revenu. En tant qu'usufruitier il conserve les revenus fonciers en intégralité. Il n'y a pas de changement en terme d'impôt sur le revenu.

  • Economie sur les taxes foncières: 0 €

Monsieur D. continue de payer la taxe foncière.

  • Economie sur la succession:

Au décès de Monsieur D., l'usufruit s'éteint sans droit de succession. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire du bien et dispose de tous les droits.
L'économie sur les droits de succession n'est pas systématique et dépend de nombreux paramètres. Vous devez vous rapporcher d'un notaire ou d'un spécialiste de la fiscalité afin de déterminer les droits de succession avant/après cette opération et éviter tout abus de droit.

 

Hypothèse 1:
monsieur D. n'a pas procédé à la donation de la nue-propriété de l'appartement locatif.
Le 01/01/2012, jour du décès Monsieur D. ce dernier est veuf et n'a qu'un fils comme héritier.
Son patrimoine s'élève à 600 K€.
Son fils recevra donc:
Actif successoral: 600 K€
Abattement disponible: 159 K€ (valable en 2012)
Base imposable: 441 K€
Droits de succession: 86 K€

 

Hypothèse 2:
monsieur D. a procédé à la donation de la nue-propriété de l'appartement locatif.
Le 01/01/2012, jour du décès Monsieur D. ce dernier est veuf et n'a qu'un fils comme héritier.
Actif successoral: 450 K€
Abattement disponible: 159 K€ (valable en 2012)
Base imposable: 291 K€
Droits de succession: 56 K€

 

Gains sur les droits de succession: 30K€