Accueil | DEMEMBREMENT

Découvrir et Comprendre la fiscalité relative au démembrement de propriété selon les différents cas de figure. Impôt sur le revenu, impôt sur la plus-value, Impôt de solidatsolidarité sur la fortune (ISF), taxe foncières, taxe d'habitation, taxe d'enlèvement d'ordures ménagères...mais aussi droits de donation et de succession pour l'usufruitier et le nue-propriétaire.

 

I/ Si le bien est loué par l'usufruitier

- Pour l'usufruitier

  • Taxe foncière
    Elle est à la charge de l'usufruitier pendant la durée du démembrement, qu'il soit viager ou temporaire.
  • Taxe d'habitation
    Elle est à la charge du locataire et non de l'usufruitier qui loue le bien.
  • Revenus fonciers
    L'usufruitier est soumis à l'impôt sur le revenu foncier ou à l'impôt sur les sociétés s'il détient l'usufruit à travers une société soumise à l'IS.
    Possibilité de déduire les intérêts d'emprunts issus d'un prêt ayant permis l'acquisition de la nue-propriété.
    Possibilité de déduire les dépenses de grosses réparations ainsi que les intérêts d'emprunts des prêts qui y sont liés.
    Le déficit foncier généré par ces déductions est déductible du revenu global du nu-propriétaire, sans limitation, si le démembrement est issu d'une succession ou d'une donation.
  • ISF
    La valeur du bien en pleine propriété entre dans le patrimoine assujetti à l'ISF du particulier usufruitier.
  • Plus-value (si vente avant le terme du démembrement)
    Le prix de vente est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction du barème fiscal ou d'une valorisation économique. On applique ensuite le régime des plus-values immobilières: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
  • Plus-value (au terme du démembrement)
    L'usufruitier perd tout droit sur le bien. Il ne peut en tirer aucune plus-value.

- Pour le Nu-propriétaire

  • Impôt sur le revenu
    Puisqu'il ne perçoit pas de loyer il ne supporte pas d'impôt sur le revenu en plus.
    Possibilité de déduire les intérêts d'emprunts issus d'un prêt ayant permis l'acquisition de la nue-propriété.
    Possibilité de déduire les dépenses de grosses réparations ainsi que les intérêts d'emprunts des prêts qui y sont liés.
    Le déficit foncier généré par ces déductions est déductible du revenu global du nu-propriétaire, sans limitation, si le démembrement est issu d'une succession ou d'une donation.
  • ISF
    La nue-propriété n'entre pas dans l'actif assujetti à l'impôt de solidarité sur la fortune.
    Le capital restant dû du prêt éventuellement contracté pour l'acquisition de la nue-propriété est déductible du patrimoine du nu-propriétaire.
  • Plus-value (si vente avant le terme du démembrement)
    Le prix de vente est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction du barème fiscal ou d'une valorisation économique. On applique ensuite le régime des plus-values immobilières: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
  • Plus-value (au terme du démembrement)
    Application du régime des plus-values immobilière: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
    La plus-value se définie par la différence entre la valeur du bien en pleine propriété lors de la fin du démembrement et le prix de vente.
    La différence entre le prix d'achat de la nue-propriété et la valeur du bien en pleine propriété lors de la fin du démembrement n'est pas assujettie.

II/ Si le bien est habité par l'usufruitier

- Pour l'usufruitier

  • Taxe foncière
    Elle est à la charge de l'usufruitier pendant la durée du démembrement, qu'il soit viager ou temporaire.
  • Taxe d'habitation
    Elle est à la charge de l'usufruitier pendant la durée du démembrement, qu'il soit viager ou temporaire.
  • Revenus fonciers
    L'usufruitier n'en perçoit pas de revenu foncier.
    Il n'a donc pas la possibilité d'en déduire les charges sur d'autres revenus fonciers.
  • ISF
    La valeur du bien en pleine propriété entre dans le patrimoine assujetti à l'ISF du particulier usufruitier.
  • Plus-value (si vente avant le terme du démembrement)
    Si l'usufruitier utilise le bien pour sa la résidence principale: 0%
    Sinon le prix de vente est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction du barème fiscal ou d'une valorisation économique. On applique ensuite le régime des plus-values immobilières: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
  • Plus-value (au terme du démembrement)
    L'usufruitier perd tout droit sur le bien. Il ne peut en tirer aucune plus-value.

- Pour le Nu-propriétaire

  • Impôt sur le revenu
    Puisqu'il ne perçoit pas de loyer il ne supporte pas d'impôt sur le revenu en plus.
    Impossible de déduire de charges.
  • ISF
    La nue-propriété n'entre pas dans l'actif assujetti à l'impôt de solidarité sur la fortune.
    Le capital restant dû du prêt éventuellement contracté pour l'acquisition de la nue-propriété est déductible du patrimoine du nu-propriétaire.
  • Plus-value (si vente avant le terme du démembrement)
    Le prix de vente est réparti entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction du barème fiscal ou d'une valorisation économique. On applique ensuite le régime des plus-values immobilières: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
  • Plus-value (au terme du démembrement)
    Application du régime des plus-values immobilière: Imposition à 19% + 13,5% (passe à 15% en juillet 2012) après abattements.
    La plus-value se définie par la différence entre la valeur du bien en pleine propriété lors de la fin du démembrement et le prix de vente.
    La différence entre le prix d'achat de la nue-propriété et la valeur du bien en pleine propriété lors de la fin du démembrement n'est pas assujettie.