Accueil | DEMEMBREMENT | La fiscalité

La plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix d'acquisition du bien et son prix de cession.
Dans le cadre de la cession d'un bien acquis suite à un démembrement de propriété ou de la cession isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété, le calcul de la plus-value peut différer.

Quelque soit la méthode de calcul de la plus-value immobilière, la plus-value, si elle existe, est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières en vigueur au jour de la cession.

Le régime des plus-values immobilières - usufruit, nue-propriété, pleine propriété.

 

REGIME D'IMPOSITION SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES 2012.

     

  • A partir du 1er Juillet 2012, la plus-value imposable d'un bien immobilier sera soumise à un taux proportionnel de 19% auquel il faut rajouter 15% de prélèvements sociaux

 

Pour définir le montant de votre impôt sur la plus-value immobilière, il est nécessaire de déterminer la plus-value et la base imposable.

 

Calcul de la plus-value immobilière brute.
La plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix d'acquisition du bien et son prix de cession.
Dans le cadre de la cession d'un bien acquis suite à un démembrement de propriété ou de la cession isolée de l'usufruit ou de la nue-propriété, le calcul de la plus-value peut différer. Vous trouverez ci-dessous une aide à la détermination de la plus-value brute.

 

Calcul de la base imposable.
Une fois la plus-value brute déterminée, vous pouvez bénéficier d'abattement pour durée de détention.
Le point de départ pour calculer la durée de détention diffère en fonction du mode d'acquisition du droit cédé. Vous trouverez ci-dessous une aide à la détermination de la durée de détention.
L'abattement pour durée de détention est variable en fonction de la durée de conservation du bien dans votre patrimoine. Pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année vous bénéficier d'un abattement sur la plus-value de:
2% par an entre la 6ème et la 17ème année,
4 % par an entre la 18ème et la 24ème année,
8 % par an au-delà, pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012 ;

 

DETERMINATION DE LA PLUS-VALUES IMMOBILIERES EN SITUATION DE DEMEMBREMENT.

 

I/ Vous cédez l'usufruit ou la nue-propriété isolément.

 

A/ Vous êtes uniquement usufruitier ou nu-propriétaire.
La plus-value est égale au prix de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété diminué du prix d'acquisition de l'usufruit ou de la nue-propriété.
Base : Valeur économique si acquisition à titre onéreux ou Valeur fiscale (valeur retenue pour le calcul des droits de mutation) si acquisition à titre gratuit.
Durée de détention: date d'acquisition du droit vendu.

Particularité: si le droit à été acquis à titre gratuit avant le 01/01/2004, le barème fiscale était différent que l'actuel. Il convient de modifier le prix d'acquisition du droit vendu en fonction du nouveau barème fiscale (art. 669 du CGI) en tenant compte de l'âge de l'usufruitier au jour de la cession.

 

B/ Vous aviez acquis le bien en pleine propriété.
La plus-value correspond au prix de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété diminué de la fraction du prix d'acquisition correspondant au droit vendu.
Base du prix d'acquisition: Valeur fiscale sur la base de l'âge de l'usufruitier.
Durée de détention: date d'acquisition du bien en pleine propriété

Particularité: les charges venant augmenter le prix d'acquisition et celles venant diminuer le prix de cession sont imputables selon la même répartition.

 

C/ Vous aviez acquis le bien suite à la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété.

 

1. Vous aviez acquis séparément l'usufruit et la nue-propriété à titre gratuit suite à une succession ou une donation, ou à titre onéreux.
La plus-value est égale au prix de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété diminué du prix d'acquisition de l'usufruit ou de la nue-propriété.
Si le droit a été acquis à titre gratuit, la valeur du prix d'acquisition est la valeur fiscale ayant servie aux calculs des droits de mutation, sinon on utilise la valeur économique.
Durée de détention: date d'acquisition du droit cédé.

 

2. Vous aviez acquis la nue-propriété à titre onéreux et l'usufruit s'est éteint naturellement.
Si vous cédez l'usufruit la plus-value est égale au prix de cession de l'usufruit. Si vous cédez la nue-propriété: la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
Durée de détention: dans les deux cas, date d'acquisition de la nue-propriété.

 

3. Vous aviez acquis la nue-propriété suite à une succession ou une donation et l'usufruit s'est éteint naturellement.
Si vous cédez la nue-propriété, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur fiscale utilisée pour le calcul des droits de mutation lors de la succession ou la donation. Si vous cédez l'usufruit, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession de l'usufruit et la valeur vénale de l'usufruit sur la base de sa valeur à l'époque du démembrement.
Durée de détention: date d'acquisition de la nue-propriété.

Particularité: la valeur ayant servi de base aux calculs des droits de mutation doit être retraité en fonction du nouveau barème fiscal (fiscale (art. 669 du CGI).

 

II/ Vous êtes propriétaire de l'usufruit ou de la nue-propriété. Le propriétaire de l'autre droit et vous même cédez vos droits simultanément.

 

Détermination du prix de cession: Vous devez répartir la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en utilisant au choix par la méthode fiscale (art. 669 du CGI) ou la valeur économique. Si vous utilisez la méthode économique pour déterminer la valeur de votre droit lors de la cession il faut également l'utiliser pour déterminer le prix de cession du droit opposé et inversement.

Particularité: Pour le calcul des droits d'enregistrement on utilise dans tous les cas le barème fiscal.

Détermination du prix d'acquisition: Si le droit a été acquis à titre onéreux vous prendrez le prix d'acquisition. Sinon la valeur ayant servie au calcul des droits de mutation à titre gratuit, après retraitement sur la base du barème fiscale en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'acquisition.

Durée de détention: dans les deux cas, date d'acquisition du droit cédé.

 

III/ Vous êtes devenu plein propriétaire suite à la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété suite à une acquisition, une succession ou une donation.

 

1. Vous avez acquis la nue-propriété à titre gratuit ou onéreux et l'usufruit par extinction naturelle.
Le prix d'acquisition de l'usufruit est nul. Cependant l'administration fiscale accepte de calculer la plus-value sur la base de la valeur en pleine propriété du bien sur le marché à l'époque de l'acquisition de la nue-propriété.
Durée de détention: date d'acquisition de la nue-propriété.

 

2. Vous avez acquis l'usufruit à titre onéreux et la nue-propriété à titre onéreux également.
La plus-value de cession correspond à la différence entre le prix de cession de la pleine propriété et le prix d'acquisition des deux droits.
Durée de détention: date d'acquisition du premier des deux droits acquis.

 

3. Vous avez acquis l'usufruit à titre gratuit et la nue-propriété à titre gratuit également.
La plus-value de cession se détermine par la différence entre le prix de cession du bien en pleine propriété et la somme des valeurs des deux droits utilisées lors du calcul des droits de mutation à titre gratuit.
Durée de détention: date d'acquisition du premier des deux droits acquis.

 

4. Vous avez acquis la nue-propriété à titre gratuit et l'usufruit à titre onéreux.
La plus-value de cession correspond à la différence entre le prix de cession en pleine propriété et la somme de la valeur de la nue-propriété utilisée pour le calcul des droits de mutations et la valeur d'acquisition de l'usufruit.
Durée de détention: date d'acquisition du premier des deux droits acquis.