• Vous achetez la nue propriété d’un bien avec une décote qui se calcul grâce au barème fiscal ci-dessous. Au décès de l’usufruitier, vous récupérez le bien en pleine propriété et pouvez en jouir librement (l’occuper, le louer ou le vendre).

Simplicité et sécurisation de l'investissement en nue propriété.

• En investissant en nue propriété vous vous exonérez d'éventuels soucis de loyers impayés puisque vous les percevez indirectement et immédiatement via la diminution sur le prix d'acquisition.
• L'usufruitier se charge de l'entretien de l'immeuble et en supporte les charges (sauf les grosses réparations).
• Vous connaissez les termes du contrat dés le début (pas d’aléa) puisque le prix de vente est fonction de l’âge de l’usufruitier (en revanche, vous ne connaissez pas son échéance qui est fonction du décès de l’usufruitier).

Détermination du prix de la nue propriété viager (ou non temporaire)

• Le prix de la nue propriété (et donc de l’usufruit) peut être déterminé de deux manières selon les cas : donation ou achat à un tiers.

Premier cas : la donation. Le calcul se fait obligatoirement grâce au barème fiscal (Cf. ci-dessous) codifié dans l’article 669 du Code général des impôts (CGI). Il a été mis à jour en en 2004 (le précédent datait de 1901 !!) et s’avère plus avantageux pour les particuliers. Ainsi, son objectif était d’encourager les transmissions anticipées de patrimoine.

Second cas : l’acquisition à titre onéreux. Le prix peut être fixé soit grâce au barème fiscal (Cf. ci-dessus), soit par la méthode d’actualisation des flux. Avec cette option, on calcule tout d’abord la valeur de l’usufruit puis de la nue propriété.

En effet, on a :

Avec :

N : Estimation du nombre d’année du démembrement viager

Rk : Estimation des revenus de l’année k

t : Estimation du taux de rentabilité du bien

Le prix de la nue propriété est la différence entre la pleine propriété et l’usufruit calculée ci-dessus.Nue propriété = pleine propriété – usufruit

Exemple d’achat de nue propriété viagère

• Vous achetez la nue propriété d’un appartement à un couple qui ont 68 et 69 ans. Ils en gardent l’usufruit car ont besoin de revenus complémentaires (= ils perçoivent les revenus et honorent les charges).
• La méthode de valorisation retenue est le barème fiscal. Ainsi, vous achetez le bien à 60 % de sa valeur (soit 80 000 € d’économie sur un investissement initial de 200 000 €).
• De surcroît, vous profiterez des avantages fiscaux et patrimoniaux décrits ci-dessous (IR, ISF, taxes locales ou encore impôt sur la plus value) et de la constitution d’un patrimoine à faible coût

Un régime bordé par une législation précise

• Pour approfondir vos connaissances en matière fiscale consultez notre page Lois et Décrets en cliquant ICI.

Optimisation de vos revenus

• Le nu propriétaire ne percevant pas de loyer pendant plusieurs années n’a ainsi aucun revenu foncier supplémentaire à déclarer.

Optimisation fiscale importante

• En matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), seul l’usufruitier doit intégrer la valeur en pleine propriété du bien dont il ne détient que l’usufruit.
  
  Ainsi, le nu propriétaire diminue sa base taxable à l’ISF pendant toute la durée de l’usufruit.
• Enfin, en termes d’impôt sur la plus-value immobilière, le nu propriétaire bénéficie d’un abattement de 10% par an au delà de la 5 ème année de détention. Il est ainsi totalement exonéré après 15 ans.
• Enfin, les taxes foncières, d'habitation, d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), sont bien entendues à la charge de l'usufruitier qui perçoit les revenus pendant toute la durée du démembrement.
  
  

Constitution d'un patrimoine

• Investir de façon stratégique dans la pierre en pleine propriété permet de bénéficier de revenus réguliers ainsi que d’une plus-value substantielle.

• Cependant, l’investissement immobilier en général ne doit pas être perçu comme le placement "bon père de famille" par excellence. En effet, l’immobilier implique d’importantes charges et d’éventuels risques. (Les loyers impayés, l’entretien, les taxes foncières et l’augmentation de votre base imposable). A cela s’ajoute le temps consacré à la gestion d’un bien immobilier.

• Investir dans l’immobilier en démembrement de propriété (en usufruit ou en nue propriété), permet de contourner un certain nombre de ces inconvénients:

• Vous vous constituez un patrimoine immobilier à moindre coût. (cf: comprendre le démembrement de propriété).
• Vous achetez un bien immobilier d'une surface supérieure à celle d'un bien acheté en pleine propriété.
• Le démembrement de propriété vous donne accès à des zones urbaines très recherchées pour leur potentiel. Les programmes sélectionnés sont pour la grande majorité des appartements situés en centre ville de grosses agglomérations ce qui en fait un investissement recherché pour son potentiel de croissance et de revente à terme.

Préparer votre logement pour la retraite

• 
  
  Situés sur l’ensemble du territoire français, et notamment en région parisienne et sur la côte d’azur, les biens en démembrement de propriété peuvent correspondre à la préparation d’une installation future dans ces zones. Le nu propriétaire acquière sa future résidence principale ou secondaire à moindre coût alors que c’est traditionnellement la période où sa rémunération est la plus forte (entre 45 et 60 ans).

• Disposez de revenus réguliers à moindre coût
  
  
  
  Investir en nue propriété permet de constituer sur la durée un patrimoine retraite qui procurera à terme des revenus réguliers comme en capital (placé sous forme de rente par exemple). Cela permet à un retraité d’avoir un complément de revenu en plus de sa retraite et de ses éventuels autres placements.
  
  En effet, dès lors que le nu propriétaire dispose de la pleine propriété, celui-ci percevra des revenus locatifs similaires au prix du marché alors qu’il n’aura investi qu'environ 60% de la valeur du bien.