Faire une donation de la nue-propriété d'un bien.

Comprendre le démembrement de propriété
Comprendre le viager sans rente, le viager libre et le viager occupé
Comprendre les schémas de l'usufruit temporaire et viager, de la donation de la nue-propriété...
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Les parents sont propriétaires de biens en pleine propriété ( généralement valeurs mobilières ou biens immobiliers). Ils donnent (ou cèdent) à leurs héritiers (leurs enfants par exemple) la nue propriété et gardent l’usufruit viager.

Ainsi, ils peuvent profiter jusqu’à leur décès de leurs biens pour en tirer des revenus (immobilier locatif par exemple) ou l’habiter (résidence principale ou secondaire).

A leurs décès, l’usufruit s’éteindra et les héritiers seront alors pleins propriétaires de fait, sans aucun frais ni formalité.

Avantages pour les parents (les usufruitiers) : Ils gardent la jouissance de leur bien. Ils transmettent leur patrimoine à faible coût car ils peuvent profiter des abattements pour donation et enfin, ils décident de l’organisation de leur transmission en avance.

Avantages pour les enfants (les nus propriétaires) : Ils ne supportent aucune charge sur ces biens (frais de copropriété…); Ils ne supportent aucune fiscalité sur ces biens (taxe foncière, taxe d’habitation, revenus fonciers si le bien est loué ou encore TEOM).

Détermination de la valeur fiscale de la nue propriété suivant le barème suivant :

Prise en compte de l’abattement forfaitaire concernant les donations (attention à prendre en compte le non rapport fiscal des donations enregistrées depuis plus de six ans)

En ligne direct	156 359 €
Entre frères et sœurs	15 636 €
Aux neveux et nièces	7 818 €
Entre conjoints, Pacsé	79 222 €
Aux petits-enfants	31 272 €
Aux arrière-petits-enfants	5 212 €

Absence d’un autre abattement	1 564 €

Détermination des droits de mutations applicables après les divers abattements

FRACTION DE PART NETTE TAXABLE	En ligne directe (%)	Formule de calcul
N'excédant pas 7 922 €	5	P x 5 %
Comprise entre 7 922 € et 15 636 €	10	( P x 0.1) - 396
Comprise entre 15 636 € et 31 272 €	15	( P x 0.15) – 990
Comprise entre 31 272 € et 542 043 €	20	( P x 0.2) – 1 772
Comprise entre 542 043 € et 886 032 €	30	( P x 0.3) – 55 976
Comprise entre 886 032 € et 1 772 064 €	35	( P x 0.35) - 100 278
Au-delà de 1 772 064 €	40	( P x 0.4) – 188 881

(A jour, loi de finances 2009)

Prise en compte de la réduction de droits pour les donations consenties avant le 80eme anniversaire.

Forme de la donation	Age du donateur	Taux de réduction
En pleine propriété ou en usufruit	avant 70 ans	50%
En pleine propriété ou en usufruit	avant 80 ans	30%
En nue propriété	avant 70 ans	35%
En nue propriété	avant 80 ans	10%

Exemple : M. Dupond a 55 ans. Il détient une résidence secondaire qu’il souhaite transmettre (valeur 2 M€)

- Base droits de donation : 2 000 000 €

- 156 359 = 1 843 641 €

- Montant des droits de donation : (1 843 641 x 40%) – 188 881 = 548 575 €

- Impact de la réduction de droits : 548 575 - (548 575 x 50%) = 274 288 €

- Valeur de la NP : 2Mx50%= 1 M€

- Base des droits de donation : 1 000 000 – 156 359 = 843 641 €

- Montant des droits de donation : (843 641 x 30%) – 55 976 = 197 116 €

- Impact de la réduction des droits : 197 116 - (197 116 x 35%) = 128 125 €

L’économie de droits s’élèverait à : 274.288- 128 125 =146 163 €

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